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政策解读!东莞市政府一号文“拓空间40条”来了!
更新时间:2019-05-08 15:54:12   点击数:298  

  5月5日上午,东莞市政府在市会议大厦举行新闻发布会,重磅发布2019年市政府“一号文”《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》(简称“拓空间40条”)。市政府秘书长邓涛详细解读了“拓空间40条”的出台背景、主要考虑、主要内容、创新举措、配套政策等有关内容。文件共4个部分,40条政策,细化分解为147项工作任务,共有85项首次在东莞实施的政策创新点。

  记者从此次新闻发布会上找到答案。《若干意见》历经近半年时间酝酿,改革任务涉及面广、牵涉单位多,特别是今年3月以来省相关政策作了较大调整,起草小组对市政府“一号文”的相关内容作了较大幅度的修改完善,期间反复征求基层一线的意见建议,对照研究上级最新政策,学习先进地区的经验做法,并通过了验证服务实际项目的优化和提升。

  邓涛表示,《若干意见》推出的政策干货及一系列配套政策,既是贯彻落实《粤港澳大湾区发展规划纲要》的具体行动,也充分体现了市委市政府优化拓展城市空间品质、抢抓粤港澳大湾区建设战略机遇、加快推动高质量发展的决心和态度。

  为全方位拓展城市的生产、生活和生态空间,《若干意见》明确提出了“收储整备、城市更新、盘活整治、空间增容、集约提效”等五大路径,以及“成本、权益、规划、资金、审批、机制”等六大保障,共计40条政策措施,包括推动连片出租屋改造利用、探索盘活利用集体私下流转土地、强化产业用房分割转让政策管控、积极撬动庞大的集体经济组织资金等,概括起来就是“拓空间40条”。

  “拓空间”作为一项关系东莞未来高质量发展的系统性工程,此次“拓空间40条”同步印发了任务分解表,细化出147项具体工作任务,明确牵头单位和协助单位,进一步压实各级各部门的责任和担子。督促各部门抓紧相关配套政策、实施细则、操作办法的起草出台工作。目前,各部门共梳理出“拓空间40条”配套政策18份,要求在6月底前全部提交市政府审议。

  邓涛表示,“拓空间40条”更加注重以试点带动,围绕收储整备、城市更新、盘活整治、空间增容、集约提效等领域,目前已面向全市征集了一批“拓空间”试点片区、试点镇街(园区)和试点项目。每个试点项目将在用地指标、规划调整、财政资金安排以及生态控制线、工业保护线范围核减等方面实施会审会办,给予适当倾斜。同时,在服务推进试点项目的过程中,根据推行效果动态调整完善政策体系。

  “拓空间40条”提出,东莞要加大政府主导的土地收储整备工作力度,专项划定并动态发布市、镇街(园区)政府主导土地收储区。

  这是东莞首次明确市镇两级重点收储的土地类型和土地范围,强化土地收储整备年度任务的督查、考核与奖惩,并设立镇街(园区)领导班子土地物业收储整备专项奖励。编制土地储备五年中期规划、三年滚动计划和年度土地储备计划,开展对市属企业、镇街属企业和机关事业单位闲置土地与老旧低效物业的专项收储工作,快速收储整备一批土地。

  在强化产业导向上,“拓空间40条”要求市、镇街(园区)每年新增收储用地总量中,作为工业用途的比例原则上不低于30%。

  “拓空间40条”提出,在符合条件的市、镇街(园区)储备土地和短期内不具备开发建设条件的TOD范围土地适时推广1.5级开发模式。

  东莞是国内第一个从政府层面发布1.5级开发指引的城市,2018年7月,我市印发《东莞市土地1.5级开发操作指引》提出,“为盘活政府预控的储备土地,加快战略地区的土地预热,解决远景规划与近期开发诉求的矛盾,政府将基础设施完备、土地出让较慢、潜在价值较高的地块,短期租赁给承租人进行过渡性开发利用,待片区预热、地价提升后,政府按约定收回土地,并按远景规划实施”。

  1.5级开发模式清晰地规定了土地的使用期限及开发商的退出机制,是介于一级开发与二级开发之间的一种有效的土地开发模式。因为租赁土地可节约可观的土地成本,低成本快捷性打造收益物业,同时能有效地进行产品展示,为项目开发提升人气及信心。近年来,1.5级开发模式越发受到开发商的青睐。

  以鳒鱼洲项目为例,今年3月,该项目约95234平方米综合开发用地正式出让15年租赁权,根据规划,鳒鱼洲项目在对历史遗存进行保护的同时,将充分发挥地块的自然人文优势,引入文创、科创、展览、文旅等新的产业要素或文化资源,力争打造成全国工业遗存改造的标杆项目、粤港澳大湾区“国际制造中心”的展示窗口、东莞历史文化保护的示范单位、东莞城市升级改造的先行标兵、东莞重要旅游集散地。

  “拓空间40条”提出,要完善历史遗留违法建筑补办不动产权手续实施方案。与原有的补办政策相比,新政策将有何优化?

  从实践来看,目前的补办政策手续繁杂、耗时较长。如,补办房产证平均耗时约260个工作日,补办资料达16项;又如,补办土地证平均耗时200个工作日,补办资料达21项。

  “拓空间40条”提出,完善历史遗留违法建筑补办不动产权手续实施方案,从产权补办适用范围、产权补办思路、产权补办流程、补办审查要求等方面进行了调整和更新,如将已建房屋的建成年限予以适当延后、对于符合补办条件的项目可直接出具相关文件、放宽了规划审查要求等。据初步评估,在用地手续完善的情况下,从政府公告到完成办理不动产权证,预计需50个工作日,比之前节约了80%的时间。

  据悉,原我市工业用地按《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》(国土资发〔2008〕24文)执行,容积率下限根据行业不同为0.5—1.0,可建设低层厂房。

  《意见》出台后,工业用地容积率下限提高至2.0以上,以多高层厂房为主,这将大大提高我市产业用地利用率。如,某企业原计划建设3万平方米厂房,按地块容积率1.5计算,需要使用2万平方米的用地。按此政策,企业应将容积率提高到2.0以上,用地可节约5千平方米以上。

  《意见》提出,试点建立新型产业用地(M0)项目产业用房分割转让比例奖励机制,和建立新型产业用地(M0)项目物业贡献调整触发机制。

  据了解,2018年9月,我市印发实施《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》,是国内第一份明确针对M0用地的市级政策。《暂行办法》明确,M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的49%。在此基础上,《意见》提出试点建立新型产业用地(M0)项目产业用房分割转让比例奖励机制,对市认定的重大项目,效益贡献比奖励线(参照《东莞市招商引资重特大项目认定管理办法》(东府〔2018〕74号)执行)每增加100万元/亩,可分割转让的产业用房比例在49%的基础上再增加10%,最高不得超过项目总计容建筑面积的68%。

  另外,《东莞市新型产业用地(M0)管理暂行办法》还明确,新型产业项目须在出让土地内按不同情形无偿向政府贡献一定比例的土地、产业用房。在此基础上,《意见》提出建立新型产业用地(M0)项目物业贡献调整触发机制,效益贡献比奖励线(参照《东莞市招商引资重特大项目认定管理办法》(东府〔2018〕74号)执行)每增加100万元/亩,政府核减项目50%的贡献物业。

  “拓空间40条”提出,总结推广东城街道等的创新实践,在合理保障村组集体经济组织和村民权益的前提下,鼓励和引导社会资本与镇村通过托管、BOT、BOS等方式合作推动土地物业整备开发。

  其中,BOS模式,即“建设—运营—分享”,是指通过镇街属企业与运营商合作共建共享的方式,由街道提供物业(含统租物业),由运营商投入资金建设,对街道物业进行升级改造开发,按街道设定的产业门类进行招商运营,按约定方式及比例回收投入成本并分享后期收益。

  这种模式,一方面能调动市场主体参与项目投建积极性,发挥社会资本和专业运营商的效率,加快推进项目平台建设;另一方面,引入有经验的运营商进行运营招商,能促进产业导入,带动经济转型升级。

  对此“拓空间40条”作出了明确要求。拆迁安置房,指因城市更新、城镇建设而实施土地和房屋的征收、收回或收购时,为保障被征收、收回或收购房屋所有权人的居住需要而建的安置保障用房。其建设条件为征收集体所有土地中涉及个人住宅,以房屋进行补偿的可申请。非房地产项目配建的安置房,不得对外销售。

  农民公寓,指根据城乡建设需要或住房改善需要,使用农村(社区)集体土地,由农村(社区)集体和农民共同投资并组织建设的连片、多栋、高层房屋建筑。农民公寓的人均用地面积不应大于30平方米、人均建筑面积不应大于60平方米。值得一提的是,参与配售的村民家庭原则上只能配售一套农民公寓。

  农民安居房,指为保障农民的基本住房需求,在土地现状不突破现有村庄范围的前提下,以分散安置的形式,在农村宅基地上改建、扩建、翻建、异地重建的个人建房;在政府的统一规划下,由农村(社区)集体统一安排,组织符合条件的农民在现有宅基地上通过自主联合、共同出资建设的联户建房;村(社区)通过统筹房源的方式解决农民住房需求的解困房。村民未婚者分户建房可申请建设,但住宅基底面积不超过150平方米。

  据悉,原政策不允许已出让经营性用地提高容积率,“拓空间40条”出台后,允许TOD范围内已批未建经营性用地,通过收益共享的方式提高容积率,在提高土地使用效率、实现土地价值最大化的同时,又能增加政府收入和公共配套,实现轨道交通与TOD开发双向反哺,达到政府、企业、社会的多赢。

  以东莞市厚街镇中心片区TOD范围内已批未建经营性用地A2—1402地块为例子,根据《东莞市轨道交通TOD范围土地容积率调整工作方案》及相关规定,在取得市TOD开发领导小组办公室批复后,按控规一般调整程序开展批前公示,上报市规委会审议、市政府审批。地块容积率由原来的2.0提高至3.1,增加的计容建筑面积以及规划条件所规定的配套设施由开发企业负责建设,政府与开发企业按5:5比例分成。

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